Η Εισήγηση για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στις Δημοτικές και Τοπικές Κοινότητές του Δήμου Δελφών.

Η ομάδα εργασίας ασχολήθηκε αποκλειστικά με τις εξώφθαλμες και μεγάλες αναντιστοιχίες ανάμεσα στην πραγματικότητα και στην αντικειμενική αποτίμηση αξιών, στην οποία έχει προβεί το Υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών....

Είναι σαφές ότι υπάρχουν και άλλα ζητήματα που θα μπορούσαν ενδεχομένως να προβληθούν, κρίναμε όμως ότι έχει περισσότερες πιθανότητες επιτυχίας η κατάθεση των επιχειρημάτων μας για τις πιο προφανείς περιπτώσεις, καθώς έτσι κι αλλιώς είναι στη σημερινή συγκυρία πολύ δύσκολο να επιτύχουμε οποιαδήποτε μείωση αντικειμενικών αξιών.

Θεωρούμε όμως ότι οι περιπτώσεις που εισηγούμαστε προς το Δημοτικό Συμβούλιο έχουν ισχυρή βάση επιχειρηματολογίας και ως τέτοιες μπορούν να προβληθούν στα αρμόδια όργανα, τα οποία πρέπει να αντιληφθούν ότι δεν πρόκειται απλώς για μια πολιτική κίνηση, αλλά για αίτημα στοιχειώδους δικαιοσύνης και ρεαλισμού.

Α) ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΠΑΡΝΑΣΣΟΥ

1.     Τ.Κ. ΠΟΛΥΔΡΟΣΟΥ

Έχουν καθοριστεί ως τιμή ζώνης εντός οικισμού τα 1.500,00 ευρώ/τ.μ., ενώ οι αντίστοιχες τιμές εκκίνησης εκτός οικισμού ανέρχονται περίπου στα 540 ευρώ/τ.μ.

Είναι προφανέστατο ότι τυγχάνουν εξαιρετικά μεγάλες οι τιμές εντός οικισμού και δεν ανταποκρίνονται σε καμιά περίπτωση στην πραγματικότητα. Το Υπουργείο, όταν καθόρισε τη συγκεκριμένη τιμή ζώνης, είχε προφανώς υπ’ όψιν του τη δευτερεύουσα κατοικία, καθώς στους οικισμούς αυτούς έχουν αγοράσει ή οικοδομήσει κατοικία αναψυχής (δευτερεύουσα) πολλοί μη μόνιμοι κάτοικοι του Δήμου μας (κυρίως εξ Αθηνών). Δεν έλαβε όμως υπ’ όψιν του ο νομοθέτης, ως όφειλε, ότι οι οικισμοί αυτοί έχουν πάρα πολλούς μόνιμους κατοίκους, οι οποίοι εκεί δε διαθέτουν παρά την κύρια κατοικία τους και οι οποίοι κατά κανόνα είναι μέσης ή χαμηλής εισοδηματικής κατάστασης. Πέραν τούτου, είναι απολύτως σαφές ότι ο σημαντικός όγκος δευτερεύουσας κατοικίας (και μάλιστα οι πιο ακριβές περιπτώσεις) εντοπίζονται εκτός ορίων των άνω οικισμών, όπου έχουν οικοδομηθεί τα τελευταία χρόνια εκατοντάδες πολυτελή εξοχικά. Θα μπορούσε συνεπώς το Υπουργείο να στραφεί προς αυτή την κατεύθυνση (της εξοχικής κατοικίας, εκτός οικισμού) για αναζήτηση εσόδων, με άμεσο αντιστάθμισμα τη σημαντική μείωση τιμής ζώνης μέσα στους οικισμούς σε λογικά πλαίσια.

Η πρόταση της ομάδας εργασίας είναι ο καθορισμός της τιμής ζώνης εντός οικισμού στα 700,00 ευρώ/τ.μ. και της αντίστοιχης εκτός σχεδίου στα 800,00 ευρώ/τ.μ.

Με τον τρόπο αυτόν θα αποκατασταθεί δικαιοσύνη και το κράτος θα αναζητήσει φορολογική βάση σε κοινωνικές ομάδες που προφανώς έχουν μεγαλύτερη οικονομική δυνατότητα, ενώ είναι πολύ πιθανό ότι εν τέλει τα προσδοκώμενα έσοδα θα είναι μεγαλύτερα από τα σημερινά.

2.     Τ.Κ. ΕΠΤΑΛΟΦΟΥ (Ορεινή – Οικισμός μόνιμης κατοικίας)

 Κι εδώ έχουν καθοριστεί ως τιμή ζώνης εντός οικισμού τα 1.500,00 ευρώ/τ.μ., ενώ οι αντίστοιχες τιμές εκκίνησης εκτός οικισμού ανέρχονται περίπου στα 552 ευρώ/τ.μ.

Με την ίδια ακριβώς επιχειρηματολογία που αφορά στην Τ.Κ. Πολυδρόσου, προτείνουμε τον καθορισμό της τιμής ζώνης εντός οικισμού στα 700,00 ευρώ/τ.μ. και της αντίστοιχης εκτός σχεδίου στα 900,00 ευρώ/τ.μ.

3.     Τ.Κ. ΛΙΛΑΙΑΣ

Κι εδώ έχουν καθοριστεί ως τιμή ζώνης εντός οικισμού τα 1.500,00 ευρώ/τ.μ.

Εδώ τα πράγματα είναι ακόμη πιο ξεκάθαρα, καθώς πρόκειται για έναν οικισμό μόνιμης κατοικίας και γεωργικό, που δεν έχει ουσιαστικά καμία τουριστική ανάπτυξη.

Η τιμή ζώνης πρέπει να καθοριστεί στα 600,00 ευρώ/τ.μ., όπως ακριβώς στο γειτονικό οικισμό της Τ.Κ. Μαριολάτας (Δ.Ε. Γραβιάς), με την οποία η Λιλαία έχει όμοια χαρακτηριστικά.

Β) ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΓΑΛΑΞΙΔΙΟΥ

1.     Τ.Κ. ΓΑΛΑΞΙΔΙΟΥ

Εξαιρετικά υψηλές τιμές ζώνης έχουν καθοριστεί και για την Τοπική Κοινότητα Γαλαξιδίου, όπου παρατηρείται μάλιστα το φαινόμενο αρκετές φορές οι αντικειμενικές αξίες να υπερβαίνουν τις πραγματικές (αγοραίες), ακόμη και να φτάνουν στο διπλάσιο (ή και τριπλάσιο!) αυτών σε μερικές περιπτώσεις.

·         Ζώνη Ε΄. Οι συντελεστές οικοπέδου (3,2 και 2,5 ανάλογα τη θέση) οδηγούν σε τιμές οικοπέδου υπερδιπλάσιες ή και τριπλάσιες των πραγματικών. Προτείνεται η μείωση το Σ.Ο. σε 1,2 και 1,00 αντίστοιχα.

·         Περιμετρική ζώνη του Γαλαξιδίου (ζώνη Δ΄), Είναι από τις ελάχιστες στις οποίες εφαρμόζεται ακόμη το μικτό σύστημα υπολογισμού για οικόπεδα. Οι τιμές που υπολογίζει με το σύστημα αυτό η Δ.Ο.Υ. Άμφισσας πολλαπλασιάζουν τις πραγματικές περισσότερες από 2 φορές και πρέπει να μειωθούν τουλάχιστον κατά το ήμισυ. Πρέπει να σημειωθεί ότι μετά τη θεσμοθέτηση της ζώνης NATURA, η αρτιότητα στη συγκεκριμένη περιοχή ανέβηκε από τα 2 στρέμματα στα 4 στρέμματα, με αποτέλεσμα οι περισσότερες ιδιοκτησίες να έχουν καταστεί μη οικοδομήσιμες.

·         Τιμές γης εκτός σχεδίου (Α.Β.Α. = αρχική βασική αξία, Ε.Β.Α. = ειδική βασική αξία).  Το Γαλαξίδι κυμαίνεται από 4,00 ευρώ – 13,00 ανά τετραγωνικό μέτρο, όταν όλες σχεδόν οι κοντινές Δημοτικές και Τοπικές Κοινότητας (Άμφισσα, Ιτέα, Δελφοί, Δεσφίνα) έχουν αντίστοιχες Α.Β.Α. κάτω από 1,00 ευρώ/τ.μ. Ουσιαστικά αυτοί που πλήττονται περισσότερο είναι οι πάρα πολλοί ιδιοκτήτες που τα ακίνητά τους μπορούν να έχουν μόνο γεωργική ή κτηνοτροφική εκμετάλλευση, που ενώ δεν μπορούν οικοδομήσουν, φορολογούνται πέντε ή έξι φορές περισσότερο από το κανονικό, ενώ στην πραγματικότητα δεν υπάρχει κανένας λόγος να ξεκινάμε από τόσο υπερβολικές τιμές, αφού τα ακίνητα που έχουν δυνατότητες οικοδόμησης (για εξοχική κατοικία κλπ) ήδη βαρύνονται με ένα πολλαπλασιαστικό συντελεστή (της περαιτέρω αξιοποίησης) που εξαπλασιάζει ή επταπλασιάζει την αρχική αξία τους. Το αποτέλεσμα σήμερα είναι οι πραγματικές αξίες στις περισσότερες των περιπτώσεων να είναι σαφώς μεγαλύτερες των αντικειμενικών, συνεπώς προτείνουμε τη μείωση των Α.Β.Α. και Ε.Β.Α. στο ήμισυ των σημερινών

Γ) ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΑΜΦΙΣΣΑΣ

1.     Τ.Κ. ΑΓΙΟΥ ΓΕΩΡΓΙΟΥ

Στην Κοινότητα αυτή έχει οριστεί Συντελεστής Οικοπέδου (0,60), που οδηγεί τις τιμές των οικοπέδων σε αξίες υπερβολικές και σαφώς πέραν των σημερνών αγοαραίων. Οι ακριβώς γειτονικές και με όμια χαρακτηριστικά Κοινότητες, όπως ο Άγιος Κωνσταντίνος και το Σερνικάκι έχουν πολύ μικρότερος Σ.Ο. (0,20 και 0,30 αντίστοιχα). Προτείνεται λοιπόν μείωση του Σ.Ο. στον Άγιο γεώργιο στο (0,30) όπως στην Τ.Κ. Σερνικακίου.

Δ) ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΔΕΛΦΩΝ

1.     Δ.Κ. ΔΕΛΦΩΝ

Τιμές εκτός σχεδίου. Στην Κοινότητα αυτήν, η Ε.Β.Α. (ειδική βασική αξία) στην Εθνική Οδό Άμφισσας – Δελφών είναι 8,00 ευρώ/τ.μ., ενώ τυγχάνει πλήρως αδόμητη λόγω Δελφικού Τοπίου. Πρέπει να καταργηθεί από Ε.Β.Α. και να μείνει μόνο ο συντελεστής Α.Β.Α. (αρχικής βασικής αξίας), δίοτι δεν υπάρχει καμία υπεραξία στα συγκεκριμένα αγροτεμάχια, στα οποία η αντικειμενική αξία εμφανίζεται πολλαπλάσια της πραγματικής.

Ε) ΟΡΕΙΝΕΣ – ΜΗ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΕΣ ΚΟΙΝΟΤΗΤΕΣ – ΟΙΚΙΣΜΟΙ ΜΟΝΙΜΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Προτείνουμε επίσης όλες οι ορεινές Κοινότητες του Δήμου μας, που δεν έχουν χαρακτήρα αποκλειστικά παραθεριστικό και διαθέτουν μόνιμο πληθυσμό, να λάβουν μείωση στην τιμή ζώνης ώστε αυτή να ανέρχεται στα 500,00 ευρώ/τ.μ., μια μείωση εύλογη ώστε να μη βαρύνονται με υπερβολικά φορολογικά βάρη ακριβώς οι πιο μειονεκτικές πριοχές του Δήμου, τη στιγμή που σ’ αυτές έτσι κι αλλιώς το κόστος διαβίωσης (και ιδίως θέρμανσης) είναι πλέον πολύ υψηλό.

Στην κατηγορία αυτή, κρίνοντας με όσο το δυνατόν πιο αντικειμενικά κριτήρια, προτείνουμε να ενταχθούν:

1.     Από τη Δ.Ε. Καλλιέων οι Τοπικές Κοινότητες Αθανασίου Διάκου, Καστριώτισσας, Μουσουνίτσας, Μαυρολιθαρίου, Πανουργιά, Πυράς και Στρώμης.

2.     Από τη Δ.Ε. Γραβιάς οι Τοπικές Κοινότητες Αποστολιά, Καλοσκοπής, Οινοχωρίου και Σκλήθρου.

3.     Από τη Δ.Ε. Γαλαξιδίου οι Τοπικές Κοινότητες Βουνιχώρας και Πεντεορίων.

Στ) ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ (ΣΤΟΝ ΕΛΑΙΩΝΑ ΤΗΣ ΑΜΦΙΣΣΑΣ)

Τα ελαιοτεμάχια στην περιοχή του Ελαιώνα της Άμφισσας, δηλαδή στις κτηματικές περιφέρειες Άμφισσας, Αγίου Γεωργίου, Αγίου Κωνσταντίνου, Σερνικακίου, Ελαιώνα, Χρισσού, Δελφών, Ιτέας και Κίρρας, έχουν σχετικά λογικές αντικειμενικές αξίες.

Όταν όμως αυτά βρίσκονται σε επαφή με εθνική ή επαρχιακή οδό (συχνή περίπτωση άλλωστε), τότε η αντικειμενική τους αξία πολλαπλασιάζεται, καθώς ενεργοποιείται ο συντελεστής περαιτέρω αξιοποίησης. Προκειμένου να μη ληφθεί υπ’ όψιν αυτός ο συντελεστής, η Δ.Ο.Υ. ζητά να προσκομιστεί τοπογραφικό διάγραμμα θεωρημένο από την Πολεοδομία που να αποδεικνύει ότι το ακίνητο είναι μη οικοδομήσιμο.

Είναι προφανές ότι τυγχάνει παράλογο να επιβαρύνεται ο ιδιοκτήτης με τα μεγάλα έξοδα της θεώρησης ενός τοπογραφικού διαγράμματος, ενώ είναι πασίγνωστο ότι όλη αυτή η εκτεταμένη περιοχή τυγχάνει αδόμητη, λόγω Δελφικού Τοπίου και για το λόγο αυτό, πρέπει να καταργηθεί αυτή η υποχρέωση των ιδιοκτητών, αλλά να αρκεί η απλή προσκόμιση τοπογραφικού διαγράμματος με τις αντίστοιχες δηλώσεις του μηχανικού.

--------------------------------------------------------------------------------------

(Εισηγητές: κ. Αθανάσιος Παναγιωτόπουλος, κ. Δημήτριος Τζιβάρας, κ. Ευθύμιος Μαρούτσος)